房地产税改革公布了吗?哪些城市已经开始实施?

2021-08-19 14:20

  8月18日,财政部副部长许宏才作《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》,在介绍下一步财政重点工作时指出,提出积极稳妥推进房地产税立法和改革,配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。

房产税

  消息发出后,“房地产税改革”再次冲上了热搜。

  核心看点

  我们认为,房地产税,还有一定距离。

  “积极稳妥推进房地产税立法和改革”背后的深意是先要立法,然后再谈全面改革,5月11日房地产税试点座谈会也说明将会对部分城市进行试点。

  现目前房地产税多个税种已经实施,市场真正关心的,是针对持有环节征收的税款,也就是房产税。房地产税立法和改革的最终目的不在于降低房价,而在于促进房价稳定和房地产市场平稳健康发展。

  已征收城市现状

  房地产税包含房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等,房地产税包含房产税,现目前大部分税种都已经开始征收,唯独房产税仅仅2个城市进行征收,这也意味着官方想要推进的是房产税,房产税对象为产权人,即我们理解的业主。

  2011年,房产税迈出了重大的一步,上海和重庆开征房产税。

  上海

  1、征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房,税率暂定0.6%,若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%;

  2、计税依据:住房市场交易价格的70%。

  图为上海8月房产税征收认定通知书,新购住房应征税的面积(建筑面积)83.7平方米,新购住房单价为32670.48元/㎡,税率0.4%,房产税按7折税率征收。按照给出的公式计算如下:

  32670.48 X 83.7 X 0.004 X 0.7 =7656.65。

  注意,房产税按年征收。

  重庆

  1、征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房;

  2、采用累进式计税方式,以“户面积”计算起征点:一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。适用税率重庆分三档:0.5%、1%和1.2%;

  3、计税依据:应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时,以房产评估值作为计税依据。

  总体上来说,重庆模式以高端豪宅为重点征收对象,符合“有保障、有市场、有约束”的房地产调控理念,对高档住宅成交形成有效制约。上海模式则以多套房为主要征收对象,对炒房行为起到了抑制的作用。

  哪些城市会征收房地产税试点?

  昨日,积极稳妥推进房地产税立法和改革再次被提及,这也是年内第五次提及,也说明了房地产税立法的迫切性。

  我们认为,主要有3类城市或将成为房地产税首批试点城市。

  一、房价上涨过高的城市

  中国楼市已经呈现区域分化之势,东、南区域和西部部分城市,以深圳、广州、杭州、成都、东莞等为代表的一二线城市,房价相比10年前翻了3-5倍,这些城市有一定可能成为试点城市。

  二、土地资源缺乏的城市

  为何会说土地资源缺乏的城市呢,我们都知道现在很多城市对土地比较依赖,这也形成了现在很多城市大部分财政收入来自土地,要让城市摆脱土地财政依赖,现在施行河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省土地财政收入划转税务部门,2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

  土地资源缺乏,一方面是城市土地资源已经逐步开发殆尽,这样的城市需要寻找新的税点来补充财政收入,另一方面卖地收入全部归为地方所有,自然需要让城市摆脱依赖。

  三、具备全国领头羊城市

  房地产税,作为楼市调控最重要的武器,在全国领头羊城市中进行征收,有利于树立标杆城市和固化成果,进而全面推行。而我们了解到的,先行示范区的深圳、自由贸易港的海南、共同富裕的浙江省将具备推行房地产税的主要对象。

  房地产税会来吗?

  随着持续推进减税降费,按国际可比口径计算我国宏观税负水平从2016年的28.1%降至2020年的24.4%,税收占国内生产总值比重从17.5%降至15.2%,当前我国税收占比仍处于世界较低水平,推进房地产税立法,一方面可增加地方政府的收入,减少地方政府对于土地财政的依赖,另一方面可遏制投资投机性需求,引导正确的住房消费观。

  据大唐数据研究中心统计,这是今年以来官方第五次提及“房地产税”。

  3月13日

  《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布,第二十一章完善现代税收制度中提及,“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。

  4月7日

  在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上,财政部税政司司长王建凡表示,积极稳妥推进房地产税立法和改革,进一步完善现代税收制度,健全地方税、直接税体系,优化税制结构,建立健全有利于高质量发展、社会公平、市场统一的税收制度体系。

  5月6日

  财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到,推动构建新发展格局,促进高质量发展,必须加快建立现代财税体制。刘昆提到,健全直接税体系,逐步提高直接税比重,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

  5月11日

  财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

  而在去年12月,刘昆曾在《人民日报》撰文称,健全直接税体系,逐步提高直接税比重,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。建立健全个人收入和财产信息系统。

  结语

  从目前来看,房价上涨、土地财政带来的收益和存在一定的矛盾,中央看重房地产市场长期稳定、民生保障和金融风险控制,地方则更加关心短期财政收入与支出的挑战,两者长期统一难度较大,立法先行、充分授权和分步推进,在落实税收法定原则下,房地产税要先立法,然后才能征税,房地产税立法先行是普遍共识,因此房地产税短期内推出是有一定难度的,但试点是必然的。

  稳妥推进房地产税试点改革,可选择房地产市场热点城市、房价上涨较大和炒房屡禁不止等城市开征房地产税,与之对应的,这些城市房地产市场必然是需求较为旺盛,房地产税推出,从一定程度上也会对市场供需关系造成影响,从上海和重庆房地产税征收情况来看,高端市场和多套房征收是主要模式,这也会对这两种模式的持有者形成短期冲击。

  房地产税的推出并不是为了降房价,而是为了调控房地产市场、抑制房地产金融化泡沫化,还能提高直接税比重、增加地方财政收入,合理调节居民收入分配、缩小贫富差距,引导正确的住房消费,引导居民有效配置房地产资源。

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