2022年上海房价会涨吗?走势是怎么样的?

2021-11-25 14:50

  2022年上海的房价会不会下跌?带来的影响如何呢?上海近来的打新热,催生了不少高分盘,在上海新房市场不熄火的前提下,许多板块的房价水涨船高,分化愈发明显。对于购房者来说,房价下跌的板块未必是好选择,“涨”或许意味着其前景更加可观。

2022年上海房价是涨还是跌

  第三批集中供应宅地公布后,上海全年新供应宅地全部出炉。今年的地,可能就是明年的房。2021年集中出让三批共78幅宅地的信息,已基本勾勒出上海明年及未来新盘的雏形。

  2022年有哪些值得关注的潜力板块与楼盘?乐居带你一探究竟。

  三批全78幅宅地 未来新盘看这些

  有人说在上海买房,根本上是在买地段。纵观今年的三批集中供应宅地,传统市区供应越来越稀缺。三批总供应8幅,约占全部供应量的10%。

  黄浦、虹口、长宁在集中供地中销声匿迹,传统市区中供应量较大的区域仅杨浦和徐汇。而在内环,仅杨浦江浦社区1幅宅地出让。

  在经过前两批土拍后,在即将到来的第三批集中土拍中,市区更是无一出让。

  但值得注意的是,传统市区在土拍市场的供应减少,已是多年的趋势。这并不一定意味着未来市区供应量会急剧减少。一些传统市区地块,如涉及旧改、历史风貌保护的宅地等,已越来越多地通过非公开竞拍方式出让。这些地块新房将让市区的供应量得到一定的平衡。

  在今年的集中土拍中市区供应减少,供应主流向五大新城、浦东倾斜。如果细分,浦东新区6幅地块,实际上与传统市区供应相当,而临港的16幅地块独占鳌头,成为今年三个批次供应最多的区域。

  除临港外,五大新城中的嘉定6幅、松江7幅、青浦15幅、奉贤8幅,将为明年和未来的上海五大新城楼市注入充足活力。

  此外可关注宝山9幅、闵行3幅、金山4幅、崇明4幅。

  从环线和板块看,内环仅杨浦鞍山板块的江浦社区1地,供应极为稀缺。内中环间,有徐汇滨江板块与康健板块、杨浦定海板块、静安大宁板块、普陀万里板块。这些板块房地联动价在10万/平方米左右。相对来说,内中环间供应没有内环内稀缺,购房者的选择较多。

  中外环间,房地联动价介于刚需和改善之间,可能会成为更多购房者在上海置业的选择。但从今年的供应情况看,中外环间的供应主要集中在宝山和浦东新区,板块上可供选择的较多,如宝山上大、浦东外高桥等。

  从今年三个批次土地供应情况看,2022年供应将依然以外环为主。可供选择的板块也较多,五大新城的核心新城板块、临港103板块、宝山上大、顾村板块、青浦徐泾、朱家角板块等热门板块均将有新盘推出。

  2022年的新房仍将以刚需和改善为主,外郊环的供应占据主流。

  静安大宁每平涨1万 青浦重固、松江新城等涨幅较高

  上海近来的打新热,催生了不少高分盘,在上海新房市场不熄火的前提下,许多板块的房价水涨船高,分化愈发明显。对于购房者来说,房价下跌的板块未必是好选择,“涨”或许意味着其前景更加可观。

  上海今年的三批宅地供应中,有不少板块的新房未来房价与板块内现有新房相比有所上涨。涨幅在2000—4000元/平方米的宅地最多,其次为涨幅在2000元/平方米以下的宅地。

  不过这其中也有个涨幅达到1万/平方米的静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块,房地联动价10.5万。该地块将由保利开发纯新盘,处大宁核心区域,内中环间,紧邻大宁金茂府这一区域顶流盘。

  去年,除大宁金茂府外,板块内有新房均价为9.5万,此前板块房价接近10万。如果按此前9.5万的新房均价计算,此次静安出让的这块宅地新房涨幅将达1万元/平方米,为今年出让宅地中涨幅最明显的。

  涨幅2000—4000元/平方米的宅地,主要分布在嘉定、青浦、松江、浦东。其中嘉定南翔地块案名已出,为碧桂园柏悦翔湾,房地联动价达62500元/平方米。区域内今年上半年售罄的云湖漫城、在售的融信海纳印象均未破6万。涨幅约5000元/平方米。

  融信海纳印象位于南翔板块,紧邻11号线和印象城。融信海纳印象离11号线陈翔路站仅500米,乘坐地铁可直达徐家汇;1.5公里左右在建中的嘉闵线,4站可直达大虹桥商务区。北面300米印象城,为浦西单体面积最大的商场,有400多家品牌商户入驻。南面一街之隔就是南翔老街,坐落着老上海的沿街底商,非常繁华。另外板块内还有五彩城,南翔太茂,中冶祥腾等大大小小商圈,整体的购物环境良好,选择众多,商业氛围浓郁。

  此外青浦重固、松江新城、松江洞泾、嘉定马陆、奉贤新城、松江佘山、青浦朱家角、浦东新区书院板块即将推出新房,涨幅相较区域内现有新房均超过2000元/平方米。

  其中青浦重固、松江新城、青浦朱家角和浦东新区书院将推出2个以上新盘,从涨幅程度上,青浦重固地块较突出。其新房房地联动价3.48万/平方米,板块内现有新房佳兆业君汇上品已售罄,均价3万/平方米,涨幅达4800元/平方米。

  涨幅在2000元/平方米以下的宅地,主要分布在浦东新区、奉贤区、嘉定区、宝山区、闵行区。其中浦东新区周康新房、奉贤海湾新房、奉贤南桥新房,涨幅较高,均在1000元/平方米以上。

  值得一提的是奉贤南桥,板块近来的新房成交表现亮眼,截止10月的全年累计成交中,该板块成交3000余套新房,位列全市板块成交第四。最近南桥的新房入围分更是突破70分,热度可见一斑。

  临港青浦供应足 潜力股看朱家角、书院、松江新城

  买房不买跌,2022年置业上海一定要关注板块涨幅。经乐居整理,稳步上涨板块中,静安大宁是唯一在传统市区的板块。在首批供地中被保利竞得的静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块,近期也公布了设计方案,明年大宁或将新增约1300套新房。

  该地块位置上比大宁金茂府更靠近大宁商圈和地铁站,距地铁1号线上海马戏城站不到500米。成熟的中央城区配套、央企品牌保障、板块核心区域,都是让该地块新房成为2022年预定大热门的理由。

  在五大新城中,青浦的楼市可谓非常“抗打”,据中原地产发布的8-10上海房价地图,青浦实现三连涨。今年出让的宅地中,青浦重固镇郏店路南侧44b-01地块(新长宁竞得)、44a-01地块;青浦朱家角地块涨幅可观。

  朱家角一直以来都是青浦热门区域,本次出让的板块内两幅地块,东侧即为地铁17号线淀山湖大道站,附近公办九年制学校已处于报批环节,周边配套不错。

  松江新城板块为另一涨势较好区域,其中今年出让的松江区广富林街道SJC10004单元2街区24-01号地块、松江区广富林街道SJC10004单元2街区23-02号地块两地块均为商住办用地,意味着将来的新房自带配套。地块后期可能会引入生物医药和生命健康产业项目。

  浦东(临港)书院板块今年涨幅也不错。像中建这样的企业近来开始关注这片区域。书院板块,相较临港核心区域新房可能受到的关注不够。

  但近来其利好不断,前不久两港快线环评公示,书院东侧设有东大公路站,向北达浦东综合枢纽,向南达滴水湖105金融区。近期中芯国际临港项目落地书院地区,将进一步提升区域能级。

  再来看下2022及未来新房供应的大户,青浦及临港区域的新房。2022年及后期青浦预开盘楼盘主要还是集中于青浦新城和徐泾。

  其中值得关注的2022年预开盘项目葛洲坝玉兰花园、佳兆业金茂未来城、虹桥融景三期、俊灿星城、上海蟠龙天地均为老盘加推,不易踩坑。

  佳兆业金茂未来城位于青浦新城,随着五大新城规划升级,地位提高,青浦新城的居住价值越来越高。佳兆业金茂未来城项目距离轨交17号线青浦新城站约600米,8站直抵虹桥,无缝衔接2、10号线。通过同站换乘,出行者可以借助2号线到达中山公园、静安寺、人民广场、陆家嘴、世纪大道、龙阳路几大CBD,借助10号线到达新天地、五角场CBD,通达性较好。佳兆业金茂未来城周边配套相对完善。目前,在商业方面,距绿地缤纷城约800米,4公里范围内有宝龙广场、桥梓湾商圈、吾悦广场、万达茂、COSTCO、奥特莱斯等高端商业。

  虹桥融景所在的徐泾板块位于青浦的东侧,与闵行相接。虹桥融景位于青浦区徐泾镇,占地面积约162548平方米,建筑面积约208741平方米,容积率约0.9,绿化率约35.94%,社区人口密度低。虹桥融景是一个近轨的新房项目,2号线徐泾站直线距离约1.4公里,可以直达虹桥枢纽、中山公园、静安寺、人民广场、陆家嘴、世纪大道、龙阳路多个CBD,并于虹桥枢纽同站换乘17号线、10号线到达青浦新城以及新天地、五角场共2个CBD,便利性、通达性均好。

  位于松泽高架北侧的俊灿星城是一个总占地面积约55万平方米的综合体,17号线蟠龙路站位于俊灿星城东北侧,步行距离约3公里,可乘坐徐泾1路前往,轨交出行便利性稍显不足。借助公交换乘17号线,从俊灿星城可以到达青浦新城、虹桥枢纽等地,出行通达性尚可。购物方面,俊灿星城东侧直线距离约1公里处有永业购物中心,500米处还有虹桥食尚天地覆盖。此外,俊灿星城东侧的京华路也是一条沿街店铺较多的道路,沿街布局有服装店、餐饮店、邮局等设施,为社区生活带来便利。

  上海蟠龙天地位于青浦区徐泾镇,占地面积约83031.7平方米,建筑面积约250718.94平方米,容积率约2.4,绿化率约35%,是瑞安房地产开发的大型城市改造项目,包含公共绿地、古镇商业及国际住区三大功能空间。上海蟠龙天地距离17号线蟠龙路地铁站直线距离约160米,借助该线路可以直达五大新城之一的青浦新城,虹桥枢纽,并无缝换乘2号线或同站换乘10号线前往中山公园、静安寺、人民广场、陆家嘴、世纪大道、龙阳路、新天地、五角场等多个CBD,便利性、通达性均好。

  创造了大虹桥积分天花板的上海蟠龙天地,三期预计在2022年加推,预计又将掀起一阵抢购热潮。

  临港在今年赚足了话题,频频现人才包揽,上海楼市“临港热”已是不争的事实。从今年的宅地供应可看出,2022年的临港楼市又会是百花齐放,供应十分充足。

  2022年,科学家社区所在的103板块、金融区105板块等临港核心区均有望迎来多个纯新盘。

  此外,临港地区也可关注已公布案名的纯新盘,不仅有悦达悦珑湾这种以小户型为特色的楼盘,也有龙光天曜、世界顶科社区玖海云天中的合院、叠墅、别墅等产品。总体上,临港可选择的机会更多,加之产业政策红利,2022年有置业计划的不妨考虑一下。

  如果还想考虑五大新城中的其他新城,不妨关注一下奉贤南桥。现在越来越多刚需开始关注外郊楼盘,奉贤新城已成为他们的重要考虑项。

  从价格上看,奉贤的价格在五大新城中不算高,同时各类配套和产业规划也在逐步完善,未来有一定升值空间。

  而作为新城核心,奉贤南桥板块在地铁5号线和BRT线路的带动下,区位交通能级日益提升。随着上海之鱼建设和周边商场如南桥百联购物中心、苏宁购物中心等配套逐渐完善,板块居住舒适度也将提高,板块新房未来可期。

  2022年置业奉贤新城,除今年出让地块外,还可关注国欣颐养中澳城新开盘消息。该楼盘周围生活氛围浓厚,轨交、大型商超距离适中。项目也自带业态丰富的综合体,未来生活会较便利。

  最后,将目光转向稀缺的市区地块。在市区供应中,杨浦区推出3幅地,使其成为2022年最值得关注的区。这三幅地块分别位于控江路、鞍山和定海,价格上约在10万-11万/平方米左右,周边都是较为成熟的生活区。

  鞍山板块内,第五批的新房保利天汇入围分已达60.88。且最近的新房中,这三大板块内的新房较少,2022年新房的供应将大大释放区域购房需求。

  2022年想置业杨浦,也可关注明年新房预开盘,如新江湾城的上海院子、纯新盘沁风雅苑、东外滩的龙光天境、东外滩爱国里、金隅外滩东岸、杨浦滨江壹号等。

  龙光天境位于杨浦内中环,占地约1.46万方,总建面约5.6万方,绿化率约35%,车位比1:1.2。龙光天境整体容积率为2.5,这在整个上海市区并不多见,较低的居住密度意味着更高的居住舒适度。龙光天境距离12号线爱国路直线距离约154米,步行前往轨交站便利,可直达外高桥、南京西路、陕西南路等商圈。龙光天境北侧距离周家嘴路360米,往西可通往海宁路到达南北高架;东侧距离中环约630米,前往上海各大区域通达性较好。

  金隅外滩东岸所在的控江路板块位于杨浦区内环,北侧与五角场CBD相邻,南侧以平凉路为界与东外滩板块相衔接,目前发展较成熟。板块配套主要依托控江路,沿线目前有紫荆广场、君欣时代广场2座大型综合商业投入运营。另外,区域内还有已经投入使用的三甲医院,新华医院。目前,整个杨浦区仅三家三甲医院。学校方面,控江路板拥有杨浦小学、齐齐哈尔路第一小学、铁岭中学等一批知名学校,仅次于鞍山与黄兴公园板块,整体教育资源较好。金隅外滩东岸周边拥有3条轨交覆盖,西北侧距离8、18号线江浦路站直线距离约689米,西南侧距离12、18号线江浦公园站直线距离约855米。

  2022年上海的房价会不会上涨?走势如何呢?有人说在上海买房,根本上是在买地段。纵观今年的三批集中供应宅地,传统市区供应越来越稀缺。三批总供应8幅,约占全部供应量的10%。

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