2022年房地产有什么新政策?住建部谈房地产定位是什么?

2021-12-29 09:15

  2022年房地产有什么新政策?住建部是怎么谈房地产定位的?12月25日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社采访时,同样强调“坚持房住不炒,促进房地产业良性循环。”

2022年房地产有什么新政策

  12月27日,央行召开关于2022年工作部署会议,其中涉及房地产行业的表述为——“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。”

  12月25日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社采访时,同样强调“坚持房住不炒,促进房地产业良性循环。”

  包括央行及住建部在内的众多部门,在历次会议中关于房地产提及最多的就是“稳”与“良性循环”。“促进房地产业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

  面对房地产的“艰难”处境。王蒙徽强调,住房和城乡建设是最大的国内消费市场,是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。

  住建部对于房地产市场的态度至关重要。对于房地产作为“支柱产业”的身份确认,也是对未来市场预期的再次修正,房地产市场仍旧是重要的国内消费市场,仍旧贡献了巨大的GDP增量。

  央行与住建部的近期会议发言,都在传递维护市场预期以及加强行业未来信心的信号。

  “增信心、防风险、稳增长”

  近半年以来,众多房企出现债务危机,整个房地产行业的未来发展充满不确定性。“支柱产业”标签一再被强调,意味着行业需要恢复信心。

  关于当前房地产市场发展现状以及2022年发展方向,王蒙徽的发言中有九个字至关重要。

  王蒙徽谈到,将坚持稳字当头、稳中求进,立足新发展阶段,完整、准确、全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”上下功夫,努力推动住房和城乡建设事业高质量发展。

  “增信心、防风险、稳增长”,既有对于当下市场的情况判断,也有对行业未来发展的方向要求,其核心调控在于“稳”。

  房地产市场的需求仍然存在,供给与需求的平衡在短期内不会被打破,整个行业还将继续发挥“支柱产业”的重要作用。同时,房地产由于其规模大、链条长、涉及面广,对经济金融稳定和风险防范具有系统性影响,规模化发展所带来的一系列问题也需要被解决。

  王蒙徽指出,过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续,“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续,既不适应高质量发展的要求,也积累了不少风险隐患。

  以“高负债、高杠杆、高周转”作为发展模式的房企正处于降杠杆趋势之中。面对一系列政策调整,部分房企也出现了债务危机,但与此同时,行业多年以来所积累的系统性风险也正在出清。

  “今年下半年以来,受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响,市场预期发生变化。”王蒙徽指出,将坚决落实中央经济工作会议部署,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  房住不炒的定位是仍将被坚决落实,部分房企的自身违约也不会引发政策的短期转向,促进房地产业良性循环和健康发展才是2022年的主要任务。

  如何促进房地产业良性循环和健康发展,王蒙徽提到——

  一、保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制,落实城市主体责任,强化省级政府监督指导责任,保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

  二、增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动,加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

  三、坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,按照省市统筹的工作要求,以法治化市场化为原则,确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

  四、持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制,切实维护群众合法权益。

  其中三、四条主要作用在于维护市场交易秩序与群众利益。“保交楼、保民生、保稳定”更是作为地方政府的重要任务。面对一众房地产项目的停工逾期风险,住建部已经明确给出要求,“保交楼”成为各地政府交给房地产企业的“红线任务”。

  部分地方政府也建立联合工作组,确保出现债务风险的房企能够交付项目。即便是深陷债务旋涡的恒大,也在前几天的内部会议中提出“确保12月份交楼3.9万套”。

  “房住不炒、良性循环”

  坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位已成为社会共识。

  关于“房住不炒”的主要落实方式就是在供给端进行改革。住房体系和制度建设也正在加快。两集中土拍规则、保障性租赁住房建设、房地产税改革试点等一系列政策的陆续出台,也在进一步明确“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”确立。

  从2020年至今,相关部门出台40多条关于保障性租赁住房的相关政策。目前来看,国内重点城市的保障性租赁住房建设不断加快。根据住建部数据,2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。

  不断加快的保障性租赁住房建设供给,给予了“房住不炒”一系列政策实施的充足空间。

  王蒙徽指出,将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求,加大金融、土地、公共服务等政策支持力度,大力发展保障性租赁住房,因地制宜发展共有产权住房,加快发展长租房市场。

  “良性循环与健康发展”既包含保障性租赁住房建设,也包含城市更新业务的高质量发展要求。

  “我国城市发展进入城市更新的重要时期,城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益,从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。”王蒙徽指出,2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛,新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。

  在促进房地产良性循环和健康发展的未来预期中,包含针对存量地产的改造升级。以存量改造为主要方式的城市更新业务将会逐步与增量并行,成为行业中新的重要增长形式。

  “过去40多年的高速度、大规模建设,粗放式的发展积累了许多风险隐患,如地下管线老化、底数不清等问题突出,城市内涝、燃气爆炸等灾害事故多发,迫切需要更新改造,推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大,是新的经济增长点。”

  整个房地产行业的良性循环与健康发展,将会出现以“提质”取代“增量”的行业现象,高杠杆、高耗能的房企中,部分房企在被兼并购后逐步退出市场,另一部分房企将会深耕于存量改造业务中。

  2022年的房地产行业,无论市场还是企业,都将不断面临倒逼升级的难题。在此期间,会有房企进入新的细分领域进行突围,也会有企业由于自身问题“陨落”。

  行业动荡,但短期内房地产行业的“支柱产业”地位不会有所改变。

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