取消公摊面积会影响居住质量吗 公摊面积有没有国家规定

2022-08-25 10:31

  取消公摊面积会影响居住质量吗? 公摊面积有没有国家规定?据了解,110平方米的房子,到手发现套内面积只有60多平方米,购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积。

  收房时却变成了46%

  究竟什么是"公摊面积"?

  由谁测算?到底能不能取消?

  什么是"公摊面积"?

  如何计算?

取消公摊面积会影响居住质量吗

  公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定:商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。具体来说:

  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

  而公用建筑面积一般由以下两部分组成:

  电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

  套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

  简单来说,如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多,那么公摊系数自然也就越大。

  "公摊面积"由谁来测算?

  一般情况下,一个住宅小区的公摊数据,需要经过以下程序:

  设计单位的图纸测算;

  主管部门对公摊的核算;

  在项目竣工后,测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。

  目前,涉及公摊测量,我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准,但由于一些地方还没有建立多测合一体系,缺乏第三方的监督,从而出现公摊面积计算不透明等现象。

  此外,目前不少商品房采用的是预售制,普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息,这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

  签购房合同时

  应注意公摊的哪些信息?

  国家目前对住宅的"公摊面积"并没有设置上限和下限,但这并不意味着"公摊面积"可任由开发商随意设定。

  在《商品房销售管理办法》中,对于房屋面积缩水有明确要求:出现误差,按照面积误差比绝对值3%的标准,多退少补。

  即合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。

  同意不退房的,实际面积小于合同约定面积时,绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

  律师提示,购房人在前期签订购房合同时,一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。

  收房时发现房屋面积缩水

  业主如何维权?

  在收房后,假如对公摊有异议,购房者可以携带购房合同、建筑施工图、房屋销售或者分割方案等,到房产测绘中心申请面积鉴定。

  "公摊面积"易引发纠纷

  是否能取消?

  在业内人士看来,取消"公摊面积"不可能一蹴而就,甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出:分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

  从购房人的角度来说,"公摊面积"太小,可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题,进而影响居住的质量与舒适度。

  此外,取消公摊面积后,还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此,完全取消公摊,在实践过程中可能会出现很多困难和问题。

  一、房屋的公摊面积国家标准是多少

  1、多楼层的住房,国家明确规定,在7层以下的住宅的公摊率是7%—12%。多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的磗混合的建筑,而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房(热水交换站、水泵房、配电室等等)。一般情况下,这些会占我们住房建筑面积的13%—18%。

  而在室内的楼层的高度分为室内的净高度(从地板到天花板之间的距离)以及室内的楼层高(从地板到上一个楼层的地板之间的距离)。一般情况下,楼层的高度在2.8米左右,我们楼房里的室内净高度在2.65米到2.7米之间。如果我们楼房里的室内净高度超过了4.7米以上,就应该按照两层楼房来计算我们室内的面积。

  在7层—11层的住宅的公摊率是10%—16%。一般情况下,小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为,不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房,而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下,小高层的公摊系数是在10%—15%之间的。而带有电梯的小高层住户,公摊的系数在15%—20%之间。

  按照国家规定,凡在7层以上的楼层,必须安装电梯。所以,小高层就属于配制电梯的范围之内。这样楼房的特点就是方便的同时,又能给我们的生活增添一种新的高度。

  2、高楼层的住房,12层—33层的住宅公摊率为14%—24%,为什么高楼层住房的公摊面积是最大的呢?因为,根据建筑规模的不同,高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且,高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。

  而且,高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外,安全通道的楼梯也占用了很多的空间,还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等,许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以,高楼层的建筑,楼层越高,公摊面积就越大。

  3、别墅的住房,国家规定,别墅类型的住房的公摊率是1%—8%,别墅类型的住房包括地下楼层在内的,最多三层楼房的独栋住宅的形式,其中带室内的车库。一般来说,独立的别墅是没有公摊面积的,而联体的别墅有比较少的公摊面积。独栋别墅的公用面积分摊的原则就是,在自己这栋楼的里面和自己这栋楼有连接的建筑结构,并且,就只向自己这栋楼的居民提供非盈利性的服务。这些是不符合这个条件的建筑,不能计算到公摊面积。

  二、分摊面积的计算是怎样的各户分摊公用建筑面积的计算方法,各户套内面积按比例分摊。

  第1步:计算分摊系数,分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和;

  第2步:各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

  哪些是房屋公摊面积

  1、盖的空中花园应按其水平投影面积的一半计算面积。

  1、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积,与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

  2、路、规划路属公共道路,公共道路边房屋首层的柱廊不计算建筑面积。小区内的小区路属内部路,不算公共道路,小区内房屋首层的柱廊应计算建筑面积。

  3、共有共用分摊面积计算上,明确市测绘所是以市规划局的报建图、《建设工程规划验收合格证》附图为依据。规划局在报建验收资料上对公共面积、功能的定性等名称上固定称谓。

  4、天面的水箱间的面积按面积计算规定计算建筑面积。

  5、在房屋上的烟道、烟井应按建筑物自然层计算建筑面积。

  6、弧形规划用地面积计算时,三方同意由规划局在用地坐标列表中提供弧线上的桩点(拐点)坐标和圆弧半径,用地面积按圆弧半径进行计算。

  7、于建筑物旁突出地面层高在2米以上的地下室排气井按规定计算建筑面积;独立的室外地下室排气井不计算建筑面积。

  8、上盖的室外楼梯(单柱或双柱支承)按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。

  9、台中的水道管井、排烟井按建筑物自然层计算建筑面积,空调机放置位不另计算建筑面积。

  10、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积,与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

  三、如何解决房屋公摊面积纠纷三点提示:一是直接找开发商协调,也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映,要求测绘单位重新进行测量,在以上两种方式都不能解决的情况下,最后还可以通过法院诉讼,由法院指定测绘单位重测。

  三种维权办法中,第一种办法比较直接有效,但往往需要众多业主联合起来,要求开发商给出一个明确的解释,必要时还可以通过媒体监督解决纠纷,但很多不良开发商会玩“躲猫猫”,采取避而不见和拖而不决的策略,处理起来比较耗时耗力。

  第二种办法的维权成本较高,专家介绍,公摊面积的测量都是以“幢”为单位,一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内,如果一户业主提出申请,意味着需要对整幢楼重新测量,按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用,业主的负担至少在数千元甚至上万元。

  相比之下,通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举,不仅要耗费大量的时间和人力,各种费用的支出也是不可避免的,可以说是三种维权办法中成本最高的。

  从上文中我们可以知道,不同的住房所需要公摊的面积都是不一样的,例如7层以下的住宅的公摊率是7%—12%,而别墅类型的住房的公摊率是1%—8%。

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