领盛投资管理发布投资策略中期报告

2020-08-19 16:02

  上海(2020年8月19日)—— 全球经济当前陷入了比二战后任何时候都要严重的困境,疫情为亚太地区带来了“极端风险”,打乱了这个全球增速最快地区原本的节奏。然而,一系列因素使得亚太地区在面临此次困境时展现出了更强的弹性,这包括亚太各国人民对政府的信任、疫情和复苏的先发优势、史无前例的货币和财政刺激方案、以及本地区尤其是中国在全球供应链举足轻重的作用。尽管有疫情的不确定性,我们仍然能在这些宏观因素以及一些高频指标的帮助下,对亚太地区经济与房地产市场的未来进行展望。这些展望发表在了我们的2020年中期投资策略报告(Mid-Year ISA)里。

  由于成功的公共卫生政策,亚太地区可能会比其他地区更快走出疫情的阴霾。但是,与其他地区一样,我们仍很有可能不时会看到因疫情反复而影响经济的情况。我们评估了亚太区主要经济体在新冠疫情后的经济复苏情况,中国领先,紧随其后的包括日本、韩国、新加坡、澳大利亚、以及中国香港。展望未来,经济体量越大的国家复苏的速度也会越快,中国、日本、以及韩国将引领此次经济复苏。

  因为这次疫情,我们关注到的本地区一些多年来的发展趋势和一些新趋势有所加速。这些趋势包括:仓储物流的兴起和发展、实体零售业的衰退、住宅地产市场内部的分化(豪华住宅、城市高层住宅、城郊中层住宅、政策性住房、养老住宅等)、另类资产类别的主流化、以及科技在房地产领域日渐凸显的重要性。展望未来,我们持续看好本地区的仓储物流。另外,在一些国家,由专业机构打理的长租公寓也是值得关注的机会。除日本外,本地区大多数国家的出租市场仍未机构化,能为租户提供更便捷的生活设施、为居家办公人士创造更好环境的长租公寓将可能是一个具有吸引力的机会。

  领盛投资管理环球研究及策略主管Jacques Gordon认为:“新冠疫情以及全球经济的衰退使我们必须重视构建投资组合。不同类型的物业在面对全球宏观事件时的反应各不相同,其金融特性会受到利率体制、疫情、或技术发展趋势等影响,这些都是超越国境的。这意味着,主要物业类型的业绩表现可能比我们曾观察到的更分化。在资本化率下降时期,各物业类型的业绩表现趋同。但在当前经济衰退期,各类物业开始展现不同的风险收益特性。

  我们认为,在如此动荡的时期,不能让‘近因效应’控制你的思维,这样才能作出正确的投资。也就是说,要想生存和发展,必须透过危机(例如此次疫情)去看未来的发展。我们认为所有投资者,实际上应该说是整个社会,都面临如何去透过黑暗展望未来的挑战。由于其对所有行业和社会分支都不可或缺,房地产业就必须更加重视短期变化与永久性变化的区别。”

  领盛投资管理亚太区研究及策略主管Elysia Tse 表示:“在这次疫情中,亚太区的房地产资本市场始终保持稳定。大多数投资者持观望态度,不急于开展新的投资项目,而是转向关注现有的投资组合。虽然现在处于几十年来最低迷的时期,我们尚未在亚太区看到房地产价格大幅折扣的现象。

  物业的现金流以及净营业收入成为最大的两个未知数。如果疫情再度爆发且愈演愈烈,或者持续时间超过预期,净营业收入将进一步减少,甚至可能超过原本预期——而物业定价也将因此受到影响。此外,资本市场波动性加大的预期将促使投资者转向安全资产以规避风险,核心资产的资本化率则将因此在低位徘徊。这一趋势将使得有安全稳定现金流的资产与其他资产之间的定价差异扩大。领盛投资管理在亚太区的仓储物流投资在疫情期间运作良好。仓储物流虽然不可避免地受到新冠疫情的影响,但依然是全球需求冲击下表现相对较好的物业类型。综上所述,新冠疫情确实为亚太区带来了风险,但同时也带来了潜在的机会,就看投资经理们如何在‘有’ ‘无’之间找到获利机会。”

  领盛投资管理中国研究及策略主管Fred Tang表示:“受电子商务和在线零售发展的支撑,包括冷链仓库在内的仓储物业在此次疫情期间表现相对较好。最新经济数据显示,中国经济比预期更具弹性。随着经济持续复苏,我们相信在中国主要物业类型中,仓储物业仍将表现突出。同时,我们也在密切关注长租公寓领域,尤其是其中的中档公寓。”

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