马光远最新谈楼市 未来不会出现房价的普涨

2019-11-13 16:47 阅读(0)

  三、以后不会出现房价的普涨,这句废话我已经讲了无数次。

  但更准确的说法仍然是“三个20%”:

  以后中国将只有20%的开发商活下来,80%的会死掉;

  只有20%的城市有投资价值;

  只有20%的楼盘值得买。

  有人认为我说的太夸张。比如,20%的开发商。中国目前有开发商10多万家,死掉80%,还剩下差不多2万到3万家,仍然是全球开发商数量最多的。

  过去大家没房子,不是开发商太少,而是太多,小的开发商圈占了太多的土地,但没有开发能力,导致供给减少。

  所以在中国,开发商死掉80%只会让住房供应增加,而不会减少。市场排名前十的开发商起码应该占有中国70%以上的市场才是合理的。

  据人民法院网站消息,截至10月27日,今年宣告破产的房企已达408家。此消息一出,一些网民立即欢呼雀跃奔走相告。这些高兴的人压根不懂房地产,400多家倒闭非常正常,和以前年份也没有太大差别。

  很多人总是以为做开发商的都是暴利,其实,只看到贼吃肉,没看到贼挨打,即使在最好的年份,房地产企业倒闭的一年也几百家。400家不是倒闭的太多,而是太少。

  至于20%的城市具有投资价值,我自己一直在考虑我是不是太乐观了。

  因为中国672个城市,20%也有100多个城市,说实话,以后房地产能够作为投资的城市肯定是不到100家的;但是,尽管从供求关系看,住房短缺的时代基本结束。

  但必须说的是,中国好房子仍然短缺,这是一个普遍的短缺,可以说,99%的城市都缺好房子,在一个城市,好房子的比例能够达到20%已经算很不容易了。

  四、随着房地产进入一个全新的周期,随着中国城镇化也进入到一个围绕中心城市和城市群推动中国城镇化的步伐的周期,随着中国人口事实上已经进入负增长周期,随着中国婴儿潮的结束光棍潮的到来。

  城镇化新周期的主旋律将是中国的672个城市争夺存量人口。中国正式进入城市竞争周期,一个城市有没有未来,关键取决于人口的流入流出的方向。

  在人口流向上,随着人们对美好生活的重新定义,我不认为人口就纯粹流向大城市,中小城市,如果宜居,如果区位好,如果有产业竞争力,仍然会吸引人口流入。

  过去那种把城市划分成“一二三四五”线的做法完全会被抛弃,城市只有两类:人口流入的,以及人口流出的。

  五、尽管如此,就明年而言,我的基本判断是,中国的一些中心城市(区域中心也算),大城市,区位优势不错的中等城市,明年房价反弹的概率大。

  但大量的小城市的房价现在就是历史大顶,只有跌,没有涨。如果你懂我,你会发现这和我说的“房地产已经告别史诗级的增长”一点不矛盾。

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