蛋壳公寓资金链正常吗?蛋壳公寓资金链风险上升

2020-11-17 14:42

   “我们今天就是来通知你们,11月21号蛋壳公寓如果不给我们按时打款,我们自动与蛋壳公寓解除合同,我会给你们一周时间搬家,过时间后我们只能换锁,你们做好准备。”北京市昌平区某小区房东向王女士说道。

  王女士向本报记者表示,被房东找上门后,联系蛋壳公寓管家以及所有蛋壳公寓公开的电话,无一能拨通,租房以及业主委托热线也均无法拨通。

  11月16日下午,在北京市东城区朝阳门内大街8号朝阳首府商业2层212蛋壳公寓总部,本报记者现场发现超过20个安保人员在现场维持秩序。

  以蛋壳公寓为代表的长租公寓为什么频频出现资金链断裂问题?租客交的钱、贷的款到底去哪了?

  蛋壳公寓资金池源头或枯竭

  “当下,诸如蛋壳公寓的长租公寓不是通过二房东赚差价的方式赚钱,而是通过‘非法集资’建立资金池,本质上是期限错配的方式用于投资获益、扩大规模占领市场或者作为准备跑路的资金也不是没有可能。”多位金融领域专家向本报记者透露长租公寓的经营模式。

  一位金融从业人员刘先生向本报记者表示:“像在蛋壳租房的租客,支付房租时一般有两种方式,一种是押一付三、押一付十二,另一种就是通过所谓的租金贷来支付房租,以租客的名义一次性从银行贷走一年的租金。但是面对房东,蛋壳公寓一般是一季度给房东支付一次房租。这其中资金的时间错位管理打造了蛋壳的资金池。”

  那蛋壳公寓利用打造的资金池去做了什么?

  第一,将租约债权打包为ABS,在资本市场募集资金。所谓ABS指的是Asset-backed Securities,也称资产证券化,是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券的过程,它是以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。租赁类ABS是非常常见的募资方式,为发行者制造了高杠杆营收模式。

  本报记者了解到,2018年8月7日,长租公寓运营商蛋壳公寓就高调宣布,全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立,发行规模为2.035亿元,产品期限为3年,在上海证券交易所正式挂牌。

  “天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”作为国内分散式长租公寓领域首单真正意义上的租金收益权ABS,底层资产还款来源为入池物业的租金差额,即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。

  值得注意的是,地产商主打的长租公寓是自有资产,不存在这个问题。但是类似蛋壳公寓的二房东却需要通过高价竞争房东房源。这就涉及到资金池的第二个用途,即疯狂占领房屋出租权。

  本报记者向上述王女士的房东了解到,以该房源为例,蛋壳公寓支付房东的资金,比租给租客整个房屋的价格要高出近2000元。为迅速占领租房市场以期在未来掌握定价权,作为二房东的蛋壳公寓持续亏损。

  租金比倒挂严重,蛋壳公寓相当于开拓了一笔有利息的资金流。

  蛋壳公寓公开发布的Q1财报显示,蛋壳公寓营收增长,亏损却在扩大。蛋壳公寓一季度营收为人民币19.396亿元,同比增长62.5%;净亏损人民币12.344亿元,而去年净亏损则为人民币8.162亿元,亏损同比扩大。经调整后净亏损为人民币9.789亿元,而上年同期净亏损人民币7.991亿元。

  据悉,蛋壳公寓一季度运营开支为人民币31.016亿元,增长58.5%;出租前费用为人民币920万元,同比下滑89.0%;租赁成本为人民币19.557亿,同比增长67.5%;技术与产品研发开支为人民币6100万元,同比增长25.6%。

  截至2020年3月31日,蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元。蛋壳公寓二季度以及三季度财报本报记者并未找到公开信息。

  这个资金盘盘子越铺越大,在外来风险的刺激下,资金链崩盘的征兆就出现了。ABS顺利发行的需求是租金之差,而在出租环节又有了租金比倒挂现象,在疫情的刺激下,蛋壳公寓一旦不支付给房东租金,房东收房,租客不敢租房,资金池没有源头了,蛋壳公寓的资金链就会崩盘。

  律师称租赁合同继续有效

  本报记者11月17日向北京警方咨询,警方表示政府已介入,今日会开会做讨论,请耐心等待结果。

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