蛋壳公寓事件怎么处理?蛋壳公寓租户怎么办?

2020-12-01 12:01

  租客和房东如何维权

  “长租公寓”模式因“省心”近年来备受青睐。房东可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营,每月房租按时打到房东账户上。租户可以拎包入住,甚至还可以享受所谓“免首月房租”的待遇。

  总的说来,长租公寓的未来还是美好的,但这个美好的未来不是靠砸钱、圈地圈出来的,而是需要企业认真研究产品,认真为业主和城市租客提供更好的服务,相信优质的房产租赁服务,肯定有广阔的市场空间。

  长租公寓企业该如何破局?

  问题在于,长租公寓企业该如何破局?如何“正本清源”,实现有序健康发展?

  对此,有专家表示,经营者心态上需要正确看到行业未来的格局,即少数大企业,与更多长尾企业的共存。要站对位置,定位好自身的战略,务实经营。此外,还需要对行业、资本、政策持有敬畏心,谨慎、科学发展。

  日前,我爱我家将接手蛋壳的市场传言迅速发酵,引发资本市场异动。但是,蛋壳公寓资金缺口巨大,总敞口或达百亿,多家潜在投资方在初步接洽后,都不愿接下这个烫手山芋。

  值得注意的是,市场翘首以盼的长租行业监管规范已在路上。今年9月8日,住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》已拟将长租公寓“租金贷”纳入监管范畴,支持直辖市、设区的市级政府建立住房租赁资金监管制度,并提出拓宽长租行业融资渠道,包括支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务等。

  那么,中介违约,租户和房东该如何维权?又有哪些举措能够提前防“爆”?其实,从今年11月以来,个别地方已发布多个文件,应对长租公寓“爆雷”“跑路”等问题。

  11月25日,深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,明确对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,应引导各方通过法律途径解决。

  刘俊海表示,如果房东跟租客直接建立租赁合同,平台是中介人的角色,房东不能无故驱赶租客。如果房东把房子交给平台,由平台跟租客直接签订租赁合同,原则上房东也不能驱赶租客。

  如果平台违约,房东作为受害方,有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地,甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段,房东有权按照破产法的规定去申报债权,在破产财产当中打折受偿。

  蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题,积极履行法律义务。从目前的情况来看,平台表示没有宣告破产,也没有请求进入破产,甚至称总公司状态还不错。那么平台企业对于房东和租客的权利,都要100%全单照收,该承担的违约责任要承担,该履行的合同义务要及时履行,只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则,市场有眼睛,法律有牙齿。

  2018年起,一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房,再降价出租,敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是,一方面,房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降,另一方面,“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析,“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级,应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。“从逻辑上讲,现在发生的事情是迟早要发生的,很多配套的制度都没有跟上,肯定是不行的。在很多长租公寓企业不是用自有的资本,它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金。因为你经营的是别人家的房,要有和它经营规模相适应的资金储备。”

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