潘石屹出售SOHO中国股权 交易终于“官宣”

2021-06-17 21:56

  至诚财经网最新消息,几经传言、几经周折,SOHO中国(410.HK)与黑石的交易终于“官宣”。

潘石屹把soho卖了

  6月16日晚间,美国投资管理公司黑石集团(Blackstone,或称“百仕通”)公布,向SOHO中国发起全面要约收购,而SOHO中国则公布交易作价为236.6亿港元(约合人民币195亿元)。不过,在交易完成后,SOHO中国可以保持现有主营业务和管理团队,现股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股份,并继续保持在香港的上市地位。

  若最终达成交易,本次收购或将成为黑石集团在亚洲最大的一起地产投资。多位市场人士向南方财经全媒体记者表示,其实SOHO中国的“卖盘”价格比较难估值,合理作价应“至少不低于港股市值”,然而该公司的公司价值(EV)则应额外考虑债务价值、无形资产等。

  目前236.6亿港元的要约报价,相当于给每股港股SOHO中国定价为5港元,而SOHO中国于6月11日的最后收市报价为每股3.8港元,相当于有31.6%的溢价。

  SOHO中国在上周亦即6月7-11日的一个交易周中,股价连续爆升,累涨47.86%,最新市值抬高至197.58亿港元(折合约为25.5亿美元)。该股自6月15日上午起停牌至6月16日,将于17日恢复买卖。

  6月16日晚公告发出后,潘石屹第一时间在微博上转发了SOHO中国的官宣微博,没有任何配文。

  “卖盘”估值调整

  疫情打击下写字楼行情艰难

  SOHO中国的卖盘计划由来已久。

  去年3-8月,SOHO一度与海外金融投资机构商议出售股权,然而这起卖盘计划历经5个月、最终以失败告终。多位市场人士认为,在新冠疫情打击下,SOHO中国的估值变得难以衡量,而商业地产的经营也增加了难度。“去年曾估值40亿美元,相信还是值得的,但买方可能要考虑其他因素。”一位商业地产评估人士向记者称。

  SOHO中国目前经营有北京、上海的多处写字楼物业,包括北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO等。“无论从地理位置还是写字楼质量上看,都属于不错的资产。”上述商业地产评估人士称。

  尽管按照该公司经审计财务数据,公司在2020年末的净资产有375.5亿元人民币,但市场人士向记者表示:“多年来,SOHO中国的市值低于账面价值,反映了投资者对于现金回报的不满。”按照最新197.58亿港元的市值计算,SOHO中国的P/B价值(股价净值比),才不过0.43倍。

  关于本次收购,一位熟悉香港投行业务的人士向记者表示:“这次属于强制全面要约,是一次’卖盘’。”查询SOHO中国的最新股权架构,该公司的最终控股股东潘石屹及张欣,目前持股份额为约63.9%。换言之,任何对潘石屹及张欣股权提出收购要约的买方,也必须同时发起对其他所有股东股份的收购要约。

  事实上,在疫情的打击下,SOHO中国的2020年经营数字反映出比较艰难的写字楼大市行情。2020年,SOHO中国的年度净利润按年大跌約60%,至5.4亿元。SOHO中国主席潘石屹在报告中称:“公司对受疫情影响非常严重的特殊行业推出相应措施,有的减免了租金,有的提供了疫情补贴,有的延长了租金缴纳期限。”

  此前已多次传出“绯闻”

  SOHO中国前总裁或是关键人物?

  自与黑石传出“绯闻”以来,SOHO中国股价已多次暴涨。

  2020年3月10日早间,黑石集团被传提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国,交易价值40亿美元,报价较上日收市价2.98元高逾一倍。SOHO中国亦公告停牌。临停前,SOHO中国股价报4.1港元,涨幅高达37.58%。

  2020年5月4日,彭博社援引知情人士称,由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

  2020年8月13日,SOHO中国表示,公司与投资者就潜在交易所进行的讨论已终止,并未在交易的条款达成共识。

  但关于SOHO中国的私有化传言并没有就此终结。

  2020年11月13日,距离SOHO中国表态“终止”仅3个月,又有消息称高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判,拟将其私有化,对价可能超过20亿美元。受此消息影响,SOHO中国股价一度飙升超40%。不过高瓴资本其后火速回应“无意将SOHO中国私有化”,致其尾盘跳水,股价涨幅缩小至6.99%,当日报收2.45元。

  值得注意的是,2018年4月,SOHO中国前总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部,出任董事总经理一职。

  阎岩1996加入SOHO中国,此前曾是恒基(中国)助理市场总监。入职SOHO中国的22年里,她历任首席运营官、财务总裁和总裁,负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等,是高管里少有的老臣。

  2020年3月,坊间就有传言,黑石与SOHO中国的交易,很有可能是由阎岩促成的。

  近几年不断清仓国内核心资产

  十年之前,SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头。坐落在北京望京的望京SOHO一度被认为是SOHO中国的代表作。

  三年前,SOHO中国的当家人潘石屹还在说:“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO(位置太重要),望京SOHO(太漂亮),只要这两个项目在的话,我还是(房地产)发展商。”

  而最近两年,围绕SOHO中国和潘石屹夫妇的核心事件,一直是资产出售和整个公司的转让。

  在此次彻底卖掉公司控股权之前,SOHO中国最近这几年已经在频繁卖项目套现。从上海的外滩项目,到SOHO海伦广场和静安广场,再到凌空SOHO,潘石屹张欣夫妇这几年已套现300亿元左右。

  浸淫资本市场12年的SOHO中国,有6年的时间是在变卖资产,从2014年开始,潘石屹几乎每年都出售部分资产。

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